很多人问评估的第一句话是「多少钱」。这个问题没法直接答，倒不是想绕，而是价格取决于下面四件事——而这四件事本身，才是决定这份报告将来能不能用的关键。
一、评估目的：这份报告拿去干什么
评估目的决定了几乎所有后续判断：用什么价值类型、用什么方法、要不要现场、报告写成什么样。
同一处房产，用于抵押、用于股权转让、用于诉讼、用于入账，出来的报告不是同一份东西。所以「先评一下看看值多少钱」这种需求，我们通常会先反问一句用途——不是为了多问，是因为用途不定，方法就定不了。
顺带说一句：有的情形根本不需要评估。 问清楚用途，有时候结论是「你这事不用做评估」，那就省掉了整笔费用。这一步我们不收费。
二、评估对象：到底评什么，边界在哪
听起来最不该出错，实际最容易出错。
常见的边界模糊：
- 房子和土地是分开评还是一起评；
- 生产线是整体评估还是按单台设备评；
- 企业价值评估里，哪些资产和负债在范围内；
- 有争议的、权属不清的部分算不算。
评估对象写模糊了，报告的结论就没法对应到你真正要处置的那个东西上。开工前把边界写清楚，是双方都在保护自己。
三、评估基准日：结论是哪一天的判断
评估结论是对某个特定时点的价值判断，不是一个长期有效的数字。
定基准日要考虑两件事：
- 经济行为对时点有没有法定或约定要求。 有些场合基准日不能随便选。
- 离你实际用这份报告的时间有多远。 基准日和经济行为实现日之间隔得太久，使用方通常就不认了——这时候只能以新的基准日重做，之前的钱等于白花。
所以基准日不是「随便挑个近的日子」，要往后推算你什么时候真正要用。
四、报告使用范围：谁能用、用在哪
评估报告会载明使用范围，并附报告文号。超出载明的范围使用，出具机构不承担责任。
这意味着两件事：
- 你要在委托时就说清楚谁会看这份报告——税务机关、银行、法院、交易对方、审计师，要求可能都不一样；
- 拿到报告后先翻使用范围那一段，确认写的用途就是你要用的那个。
我们见过报告做得没问题、但用途写错而作废的情况。这类问题不能靠事后解释解决。
顺便说说怎么验一份评估报告
不管最后找谁做，拿到报告先看三样：
- 承办评估师签名——至少两名；如果是涉及国有资产或公共利益的法定业务，签名的必须是资产评估师。
- 评估机构印章——没有机构印章的评估报告不成立。
- 报告文号与使用范围——文号是这份报告的身份，使用范围决定它能用在哪。
依据写在《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）第八条。另外，该准则第二十四条要求报告附件里包含评估机构和签名评估专业人员的备案文件或资格证明文件——翻到报告最后几页就能看见，这是最容易核的一条。
更完整的核对方法，写在「报告怎么核」这一页。
还有一条，是保护你的
《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）第六条：
应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。
任何一家承诺「按你要的数出」的机构，违背的是这一条。这条看起来是约束评估机构，实际上是在保护委托人——一个可以商量出来的结论，拿到使用方那里同样没有分量。
这四件事定下来，报价才有意义，工期也才估得准。把情况说一下，我们先帮你定这四样。