「卖个房子还要评估？」——大多数情况下确实不用。
真正决定要不要做的不是资产本身，是这笔处置将来要向谁交代。下面按交代对象来分。
哪些情形是必须评的？
涉及国有资产的，是法定资产评估业务。 这不是形容词，是有定义的概念：
法定资产评估业务是指涉及国有资产或者公共利益等事项，依照法律、行政法规的相关规定需要评估的资产评估业务。
——《资产评估准则——术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）
这类业务的报告必须由至少两名资产评估师签名，并履行相应的核准或者备案程序。少一样，后面的产权变更就走不下去。
不是必须、但通常会用到的，是下面这几种：
- 关联方之间的转让——需要证明作价公允；
- 税务环节——申报的计税依据被认为明显偏低且无正当理由时，需要提供作价依据；
- 企业内部要交代——向股东会、董事会、审计师说明这笔处置的合理性；
- 有外部资金方——投资人、债权人要求独立第三方意见。
内部划转和对外出售，口径差在哪？
差在这笔处置是不是真的要变现。
对外公开出售，假设的是自愿买方和自愿卖方在正常市场条件下成交，对应市场价值。内部划转不发生真实的对外交易，评估要回答的是「按公允口径它值多少」，用途通常是入账、税务或者国资监管——所以委托时要说清楚这份报告最后交给谁。
还有一种情形要单独拎出来：被迫处置。
法律、行政法规或者合同对价值类型有规定的，应当按其规定选择价值类型；没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型。
——《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）第十二条
如果处置是在被迫出售、要求快速变现的条件下发生的，对应的是清算价值，不是市场价值。两个口径的数不一样是正常的——但拿清算价值的报告去做正常交易的作价依据，或者反过来，都会被使用方挑出来。
委托时要定死哪几件事？
准则对不动产评估这一条写得很直接：
执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
——《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）第九条
落到处置这件事上，最常出错的是范围：
- 房和地是一并评还是分开评；
- 车位、储藏室、附属设施算不算；
- 装修和固定设备是否计入；
- 共有房产评的是全部权益还是你那一部分。
范围写模糊了，报告的结论对应不到你真正要处置的那个东西上。
什么情况下你不用做这个评估？
- 个人之间的普通二手房买卖。 双方谈定价格、按规定申报纳税就行。想了解行情，中介的成交数据比评估报告又快又便宜。
- 没有任何外部使用方。 只是自己心里想有个数——那需要的是一次沟通，不是一份报告。
- 交易已经完成、只是想事后有个依据。 基准日和评估目的都对不上了，这种报告拿出去通常反而添麻烦。
有意义的时点：涉及国资；关联交易需要证明作价公允；税务要求提供依据；或者有外部资金方要求。
第一次联系，要说清哪几样？
- 处置的是什么——住宅、商业、办公、厂房，还是连土地一起；
- 卖给谁、是不是关联方，有没有国资成分；
- 这份报告最后交给谁——税务、市场监管、审计、国资监管，还是交易对方；
- 有没有时间节点。
工作日当天回电，这一步不收费。（我们承诺什么、你怎么核 →）
现在该做什么？
先说清楚这笔处置要向谁交代。有的情形根本不用做评估——问清楚这一句，省的是整笔费用。