同一处房产，为了卖它做一份评估，和为了入账做一份评估，出来的可能不是同一个数——而且两份都是对的。
原因是：以财务报告为目的的评估，口径不由市场决定，由会计准则决定。
价值类型从哪儿来？
从会计准则来。
执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型，会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的资产评估价值类型。
——《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）第二十四条
这句话的实际含义是：先看会计上要按什么计量，再回过来定评估的价值类型。 顺序反了，做出来的东西入不了账。
为什么一定要和会计师事务所对口径？
因为具体怎么适用会计准则，往往是审计一方在把关。准则对此有明确要求：
执行以财务报告为目的的评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或者相关会计核算、披露的具体要求。
——《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45 号）第八条
跳过这一步，最常见的结局是：报告做完了，审计说这个口径不对，重来。
所以我们承接这类业务的第一件事，是问你的会计师是谁、能不能三方先对一次。 这一次沟通花的时间，比返工少得多。
基准日谁定？
由会计准则的相关要求决定，通常与资产负债表日或者特定交易发生日对应。
同一指南第九条要求评估专业人员提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。也就是说，这件事要在委托阶段就和企业、审计一起确认——不是评估机构自己挑一个方便的日子。
常见的用途有哪四类？
用途不同，评估对象和价值类型都可能不同。委托时说清楚是哪一类：
- 企业合并中的购买价格分摊。 要把合并成本分摊到取得的各项可辨认资产和负债上，通常涉及无形资产的识别与计量。
- 资产减值测试。 确定资产或者资产组的可收回金额。
- 公允价值后续计量。 投资性房地产等采用公允价值模式计量的，每期要有价值依据。
- 非货币性资产交换等需要确定公允价值的事项。
⚠ 第 1 类和第 2 类最容易出错的地方在评估对象的边界——是单项资产还是资产组、包不包含商誉。这一条定错，结论没法用。
什么情况下你不用做这个评估？
- 会计师说不需要。 有些计量能用企业内部依据或者更简单的方法完成。先问会计师要不要外部评估——这一句能直接省掉整笔费用。
- 金额不重要（不具重要性）。 会计上有重要性的判断，达不到的事项不必兴师动众。这个判断由审计一方作出。
- 只是想知道账上这处资产现在值多少。 想了解情况和满足会计计量要求是两件事，前者一次沟通就够了。
有意义的时点：会计师明确需要外部评估，并且已经说清楚适用哪一条会计准则。
第一次联系，要说清哪几样？
- 用途属于上面四类里的哪一类；
- 你的会计师事务所是谁，能不能一起对一次口径；
- 会计准则要求的基准日是哪天，报表的出具节点在哪天；
- 评估对象——单项资产、资产组，还是一整套被合并的业务。
工作日当天回电，这一步不收费。（我们承诺什么、你怎么核 →）
现在该做什么？
先问会计师两句：要不要外部评估、按哪一条准则计量。问清楚了我们再开工——这类业务的返工，几乎全部出在这两句没问。